اگر دو طرف معامله یا یکی از آنها از نوشتن ناتوان بودند، باید فردی آگاه به مسائل مالی و حاضر در مجلس، عادلانه بنویسد و حق ندارد از نوشتن خودداری کند و همان‏گونه که خدا او را آموزش داده است، باید سند را براساس عدل و راستی بنویسد و اگر کاتبْ شاهدِ جریان نبود باید کسی املا کند و او بنویسد.^[۵]
بدهکار در املای دَین باید از پروردگارش پروا کند و از آن چیزی نکاهد. اگر بدهکار، سفیه یا از نظر عقل، ضعیف باشد یا به سببی، مانند لال بودن، نتواند دیکته کند، ولی، پدر، پدر بزرگ، وکیل یا قیّم او یا حاکم شرع باید با رعایت عدالت، املا کند و در این کار باید دو مرد را به شهادت طلبید که این مورد نیز دستوری ارشادی است نه مولوی.
در صورت نبود دو مرد، باید مردی را همراه دو زن، از میان شاهدان عادل که به عدالت آنان رضایت است به گواهی گرفت. دو شاهد زن باید هنگام شهادت با هم باشند تا اگر یکی از آن دو چیزی را فراموش کرد، دیگری آن را یادآوری کند. آحاد مردم که برای تحمّل یا ادای شهادت دعوت می‏شوند، نباید از قبول آن خودداری ورزند.

در شهادت دَین، احراز عدالت شاهدان بس است.
از نوشتن بدهی کوچک یا بزرگ، نباید خسته و رنجور شد، بلکه باید با دقت تمام، دَین را ثبت کرد تا سررسیدش فرا رسد. این نوشتن، نزد خدا عادلانه‏تر و برای شهادت دادن استوارتر و مددکارتر، و برای رهایی از شک، به احتیاط نزدیک‏تر است، مگر داد و ستد نقدی باشد که آن را میان خود دست به دست می‏کنید، در این صورت بر شما گناهی نیست که آن را ننویسید؛ ولی بهتر است گواه بگیرید
نویسنده و شاهد نباید در هیچ شرایطی زیان ببینند و این کار خروج از فرمان خداوند است. در پایان خدای سبحان به سه موضوع اشاره می‏کند: از خدا باید پروا کرد؛ خدا آموزگار شما (مسلمانان) است؛ او به هر چیزی داناست. این امور سه‏گانه هر یک موعظه‏ای الهی است.^[۶]
مبحث دوم :گفتارمعصومین
بنداول:درحدیث آمده است
اگر کسی در معامله سند وشاهد نگیرد ومالش در معرض تلف قرار گیرد ، هرچه دعا کند خداوند مستجاب نمی کند ومی فرماید چرا به سفارشات من عمل نکردی .^[۷]
بنددوم: امام صادق (ع )
کسی که حقش به خاطر نداشتن بینه از بین برود اجرداده نمی شود.^[۸]
از جمله کسانی که دعای آنها مستجاب نمی شود کسی است که مالی دارد وآن را بدوی بینه ، شاهد ودلیل قرض بدهد . خداوند می فرماید: مگر امر نکردم که شاهد بگیری .^[۹]
فصل دوم :تاریخچه
مبحث اول:مقدمه
ازدیربازانسان دراین اندیشه بوده است که محدوده ملک اومشخص باشدتا ازطرفی موردتعرض دیگران قرارنگیردوازسوی دیگرباگسترش حریم املاک اومالیات متعلقه برای اومشخص باشد.آنگونه که ازمطالعات تاریخی برمی آیددرزمان غارنشینی انسان محدوده ملک اوفقط به دیواره غارهایی که در آن می زیسته منحصر می گردیده وباتوجه به استفاده مشترک انسانهای اولیه ازکوه ودشت وطبیعت مرزبندی ومحدودیتی خار ج ازغارها مشهودنیست .وجودنقش های باقی مانده بردیوارغارهامبین آن است که انسان بازبان تصویرزندگی غارنشینی خودرابه ثبت رسانده است .به تدریج باگسترش جوامع انسانی وتشکیل روستاها وشهرهابزرگان اقوام وقبائل وبه عبارت دیگر حکومتهای جوامع به ثبت املاک بیشترجهت اخذمالیات اهتمام ورزیدند.^[۱۰]
مبحث دوم:تاریخچه ثبت اسناددرایران
گفتاراول :قبل ازمیلاد
اولین سابقه ثبت به مفهوم امروزی درتاریخ ایران قانون نامه حمورابی مربوط به قرن بیستم قبل ازمیلاداست که درماده ۴۴و۶۰آن درباره نوشتن قرارداداجاره مقرراتی وضع شده ومواد۱۲۰و۱۲۷آن دررهن طلاونقره وکتبی بودن قراردادوعقدازدواج باحضورگواهان وبه صورت مکتوب اجباری شده است .
مدتهاقبل ازحمورابی نزدمردمان منطقه غرب وجنوب غربی ایران برای ثبت قراردادها ومالکیت کتابت برالواح سفالین ومشابه آن رواج داشته است.^[۱۱]
گفتاردوم :عهدهخامنشیان
اززمان هخامنشیان کتیبه هائی حاکی ازاجاره املاک شاهی به دست آمده است .دربخشی ازکاخ تخت جمشیدالواح متعددی به صورت رونوشت هائی مخصوص بایگانی کل دیوان تخت جمشیدبه دست آمده است .درویرانه شهربزرگ بیشابوردفتربزرگ معاملات از قرن ۱۸تا۱۳قبل ازمیلادباکاوش آمریکاییان کشف شد.ونیزاسنادملک ومعاملات نقل وانتقال وعقودممهور به دست آمده که حاکی از تاسیس دیوان معاملات وثبت اسنادواملاک وثبت اززمان هخامنشی هانوشتن اسنادوقباله ها به عهده مغان بوده وگویایک مقام رسمی رئیس تشریفات درباریاخزانه داری بازدن مهری برجسته برالواح گلی که روی آن نوشته ای به زبان فارسی باستان یاعیلامی یاآکدی بوده به آنها رسمیت می داده است.^[۱۲]
داریوش کبیردستوردادتادولت شهرهاراممیزی واراضی مزروعی راباقیدمساحت واضلاع دردفاتر دولتی ثبت نمایند.دربابل معاملات واسناددولتی راکه اکثرامربوط به سرحدات واملاک بوده است درمحل مخصوص پس ازثبت آن بایگانی می کردندکه محل ثبت رادیفیتیراس می نامیدند.بنابراین می توان گفت کلمه دفترازقدیم وجودداشته است . دردوره هخامنشیان زمان خشایارشاه اسنادمعاملات رادرمحلی که به دیوان خانه معروف بوده تنظیم ونام پادشاه رادرآن ذکر می کرده اندتاازجعل وتزویرمصون باشد.
درزمان داریوش دفاتری ترتیب داده شده بود که درآنهااسامی صاحبان املاک ومشخصات املاک آنان دراین دفاتر یادداشت می شدونقل وانتقال هم باحضوردرآن دفاتر انجام می گرفت وبه این ترتیب یک نوع ثبت املاک درسراسرکشوررواج داشته وشخص والی عهده داراین وظیفه بوده است وهیچ صاحب ملکی نمی توانست طرح دعوا کندمگرآنکه اسم او درآن دفترمخصوص ثبت شده باشد.
گفتارسوم :عهدساسانیان
درزمان ساسانیان بعضی اسنادوقباله ها به صورت کتیبه درلوح سنگی حک می شده است.دراین دوره نوشتن انواع سندازوقف واجاره وانتقال قطعی اموال منقول وغیرمنقول ومالکیت براموال ازطریق ارث وخریدوفروش موردعمل واجرا بوده است ونظارت کلی براین نهادهای حقوقی به عهده اداره یادیوان خاص به نام دیوان کرتکان بوده است .دراین دوره نخستین مطلب مهم تثبیت قراردادها وپیمان ها (یعنی ثبت آن دردفترثبت یادفتراسنادرسمی)درشکل نوشته بودومطلب دیگرراه های گوناگون تضمین انواع عقداست وحمایت دستگاه قضائی ازمنافع طرفین قرارداد.مساله کتابت وثبت قراردادها موجب گردیدتابرای انواع گوناگون اسنادوقراردادها ضوابط دقیقی پیداشود.^[۱۳]
معمولا سندقرارداددرچندنسخه تهیه می گردیدهریک از طرفین یک نسخه سندرابامهرگلی مهرمی زدنددرواقع سندبی مهررافاقداعتبار می دانسته اند.
این ترتیبات عینادرحکومتهای بعدی ایران ازجمله خلفای اموی وعباسی معمول بوده وتازمانهای اخیر دردوره قاجار درسراسر ایران موردعمل بوده است ازاواسط دوره قاجار تاسیسات ثبتی مطابق الگوی اروپایی مورداقتباس قرارگرفت .
گفتارچهارم:پس ازساسانیان
بنداول:دوره اسلامی
اولین نمونه سندنویسی دردوره اسلامی درخصوص انتقال ملک درکتاب ارزشمندنهج البلاغه حضرت علی (ع)موجود می باشد.وچون به دستورقرآن (سوره بقره آیه ۲۸۲)مسلمانان مکلف به تنظیم سندمکتوب شده اند دردوران اولیه اسلام اسنادمردم درجائی به ثبت می رسیده است .وچون معاملات یعنی داد وستدجزو احکام فقهی است بنابراین تنظیم اسنادمردم دراین مدت بافقیهان بوده است.
بنددوم:عصرمغول
درعصر مغول درهر شهریک یاچندنفرقاضی به هنگام معاملات وخریدوفروش اراضی واموال قباله آن راتنظیم وگواهان عادل صحت آن راتائیدمی کردندودربرخی موارداین گونه معاملات رادردفتری ثبت می کر دند. غازان خان مغول نوعی مجموعه قوانین برای متصرفات خودترتیب دادکه درخصوص ثبت اسنادواملاک درموادی ازآن آمده است :هرحجت وقباله که ازتاریخ آن سی سال گذشته باشدبایددوباره به تائیدقضات برسدوحجت کهنه درطاس عدل شکسته شود.مهمترین موادآن مربوط به تشکیل اداره ثبت اسنادواملاک به منظور خاتمه دادن به احکام ناسخ ومنسوخ وجلوگیری ازتزویر دراثبات مالکیت اراضی بود.^[۱۴]
به این معنا که نوشتن اسنادمالکیت منحصرابایدتوسط کتاب دارالقضای رسمی تحریر می یافت .ومعتمدی معین به طورمرتب تاریخ تحریر همه قباله ها را می نوشت وروزانه نگاه می داشت تااگر کسی قبلا ملکی رافروخته یابه رهن گذاردنتواندبه معامله معارضی دست بزندونیز هرمالکی بایدقبل ازانجام معامله قطعی یابیع شرط مالکیت خودرااثبات می کرد.وهرسندی که تاریخ آن بیشترازسی سال بوداعتبار نداشت وهرسندی که از اعتبار افتاده بودازیددارنده خارج وبایستی درطاس عدل ازمیان میرفت واگر دوسند معارض دردست دونفر طرف مرافعه بودهیئتی ازعلما وائمه دارالعدل (دادگاه )منعقدوبه صحت وسقم اسنادرسیدگی وآن راکه صحیح بودابقا ودیگری که باطل یامجعول بودامحا می کردند.^[۱۵]
بندسوم:تادوران مشروطه
تاقبل از۱۳۰۲شمسی ثبت معاملات درنزداولیای مذهبی وحجج اسلام ومراجع تقلید که دفتری بنام دفترشرعیات داشتندانجام می شدآنان هرنوع سندونوشته ای که بنام قباله یابنچاق نسبت به مواردقراردادومعاملات برای اشخاص تنظیم می شدثبت کرده ودرذیل نوشته یاحواشی آن شخص صاحب دفتراقرار واعتراف ومعامله ثبت شده راتصدیق وبامهروامضای خودمهر می نمودند.ضمانت اجرای این نوشته برپایه آیات قرآنی واحادیث وروایات استواربوده است .^[۱۶]
ضمانت اجرائی بوسیله دستورات مذهبی که مانندقواعدحقوقی بوسیله قوه مادی که دردست روحانیون بودبوسیله قواعداخلاقی درمحیط مذهبی متخلفین راسرزنش وشماتت ومومنین هم ازبیم مجازات اخروی ازآن دستورات تبعیت می کردندوازطرفی چون تعهدوتضمین رعایت قوانین وقواعدشرعی بین متعاملین درمحضرشخصی روحانی ومعتمدانجام می گرفت کم کم حضوردرچنین اماکنی که عموماکه درخانه آن شخص عالم صورت می گرفت بانام اختصاری محضریادرمحضرآقاتقلیل پیداکردکه تاکنون نیزبرزبان عامه جاری است وجایگزین دفاتراسنادرسمی وازدواج وطلاق امروزی می باشد.بدین ترتیب این حوزه نیز همانندحوزه قضائی عصرقاجاردراختیاروانحصارعلمابود.
درسال ۱۲۷۹ه.ق به حکم ناصرالدین شاه «دیوان خانه عدلیه عظمی »تاسیس شدواین پیش درآمدی برای قانون ثبت اسناد مصوب فروردین ۱۳۰۲ه .ش است که درآن دفتری موسوم به اداره دفترخانه عمومی تشکیل یافته است .که کلیه اسناد ازقبیل مصالحه نامجه وبیع شرط وانتقال نامجه وتمسگ وغیره که درمعاملات مردم ردوبدل وصیغه آن درحضوریکی ازعلماجاری می شوددردفترمزبور ثبت شودوالصاق تمبرگردیده رسمیت خواهدداشت ودردعاوی ومرافعاتی که ابراز می شودمورد وثوق ومحل اطمینان خواهندبودهرگاه معامله فسخ یا ادای دین شده باشدویابه ترتیبی مشروع مفاداسناد ازدرجه اعتبار ساقط شودلازم است دارندگان آن اسناداداره دفترخانه عمومی رامطلع نمایندتادرصفحه ای که اسنادثبت شده فسخ یاردقرض وقطع معامله یاابطال مشروع سندثبت شده راباحضورطرف یادداشت نمایندکه اسباب اشکالات ومرافعات واهی نشود.^[۱۷]
درزمان ناصرالدین شاه فرمانی صادرشدکه اداره های تحت ریاست میرزاحسین خان سپه سالار تشکیل شودکه مرجع ثبت اسنادبوده وموافق دول متمدنه تمبرزده ودردفاترمخصوص ثبت وضبط گردد.درعدلیه نیزبرای اعتباراسنادوجلوگیری ازتقلب وتزویراوراق ونوشته هارا مهررسمی می زدندوبدینوسیله دارای اعتباراسنادرسمی می شدولی چون این کاراجباری نبودبه ندرت به آن اقدام می شد.^[۱۸]
برای اولین بار ناصرالدین شاه دستوردادمجموعه ای یاکتابچه ای درخصوص موادقانونی ثبت اسنادواملاک بنویسندوبه اجراگذارندوبراین اساس اداره ای برای ثبت نوشته جات ومعاملات ماننددول اروپائی تشکیل دهدبه علاوه اسنادونوشته هاراتمبربزنندودردفاترمخصوص ثبت وضبط گردانندبعدهاوزارت عدلیه اعظم اسنادوقباله راتسجیل ومهرمی کرد.هرگاه یکی ازطرفین معامله یاسندازاتباع خارجه بودمتن سندبه گواهی سفارت متبوع طرف خارجی می رسید.این وضعیت تازمان مشروطه ادامه داشت . ولی چنین دستورالعملی به طورجداجرا نشدوکماکان معاملات راروحانیون مورداعتمادمردم نوشته ودردفتری به نام دفترشرعیات درج می کردند.شیوه کارغالبابه این صورت بود که اقرار واعتراف متعاملین رادرحاشیه سندگواهی می کردند ودرپاره ای ازمواردسندبه امضای اصحاب معامله نیزمی رسید.^[۱۹]
همچنین قانون ثبت ومهردولتی رابایدبه عنوان کهن سالترین مقررات مدون مربوط به ثبت اسناددرایران دانست که ناشی ازافکاربارون اتریشی بودکه به عنوان اداره وتعلیم فنون مالیه وثروت به استخدام دولت درآمده بود.^[۲۰]
درمیان کتابچه های منتشره دردوره ناصری جزوه ای تحت عنوان کاداستره موجوداست که درآن مطالبی درباره ثبت املاک البته به منظور امکان ممیزی املاک ووصول مالیات ازآنها درج گردیده است .^[۲۱]
درزمان پیش ازمشروطه شناسائی وتعیین حدوداملاک هرکس فقط براساس اسنادعادی ومبایعه نامه ها معلوم می شدوازاین رو همیشه رایج ترین دعاوی میان افرادیاحتی بین افرادودولتها برسرمالکیت بود.^[۲۲]
بندچهارم :بعدازتاریخ مشروطه تاکنون
پس ازاستقرارمشروطیت دردوره دوم قانون گذاری درسال ۱۲۹۰هجری شمسی دردوره دوم مجلس شورای ملی قانون ثبت اسناددر۱۳۹ماده به تصویب رسیدومقررداشت که اداره ثبت اسنادمرکب از دائره ثبت اسنادودفترراکدکل درحوزه های مدراین قانون به موضوع ثبت املاک اشاره نشده واسنادثبت شده هم لازم الاجرا نبودوبه همین دلیل وعدم استقبال ازثبت اسناداین قانون دردوره چهارم مجلس نسخ وقانون دیگری به نام قانون ثبت اسنادواملاک در۱۲۶ماده در۲۱/۰/۱۳۰۲به جای آن تصویب شد.دراین قانون قیدشده بودکه اداره کل ثبت اسنادواملاک برای دومنظورتشکیل می شود:
۱-ثبت املاک تااینکه مالکیت مالکین وحقوق صاحبان حق نسبت به آنها رسماتعیین ومحفوظ گردد.
۲-ثبت اسنادبرای اینکه رسمادارای اعتبار شود.
اداره مذکورتابع وزارت عدلیه بوده ورئیس کل آن به پیشنهادوزیرعدلیه وفرمان شاه منصوب می شده است.ضمنادراین قانون مقررگردیده بوده اسنادثبت شده بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم الاجرامی باشد.این قانون هم به لحاظ نقایصی که داشت وثبت اسنادطبق آن اختیاری بودازآن استقبالی نشد.^[۲۳]
درتاریخ ۱۳/۱۱/۱۳۰۷قانون تشکیل دفاتراسنادرسمی در۲۰ماده مصوب شدودرتاریخ ۲۱/۱۱/۱۳۰۸قانون دیگری به نام قانون ثبت اسنادواملاک در۲۵۶ماده وضع گردیدکه درآن طبق ماده ۲۵۵اکثرقوانین قبلی نسخ وثبت املاک الزامی شدوبه موجب ماده۱۷۵آن ثبت اسنادبوسیله اداره ثبت وکارمندان ثبت بعمل می آمد.^[۲۴]
ناگفته نمانداولین دفاتراسنادرسمی دراداره ثبت مربوطه مستقروجزوتشکیلات ثبت بودندوصاحبان دفتر هم کارمندثبت بودند واگر کسی قصدتنظیم سندمعامله راداشت بایدبه اداره ثبت مراجعه می کرداین وضع تابهمن ۱۳۰۷ادامه داشت در۱۳۰۸دفاتراسنادرسمی خارج ازاداره ثبت تشکیل شدولی بازهم درخصوص معاملات مربوط به ثبت شدکه دفتراملاک مردم بایستی به اداره ثبت مراجعه می کردندتادر۲۱/۱۱/۱۳۰۸قانون ۱۳۰۷نسخ شدکه باز هم درنقاطی که دفتراسنادرسمی تعیین نشده بودمردم برای معاملات خودبه اداره ثبت مراجعه می کردندونیز درهردفتراسنادرسمی به جزدفاتری که درمحضرمجتهدین جامع الشرایط تشکیل می شدبایداسناددردفتردیگری باحضورنماینده ثبت میشد.ولی درسال۱۳۵۴ثبت سندفقط دردفتراسنادرسمی صورت می گرفت ودیگرنیازی به دفترنماینده ثبت نبود.این قانون ازآن زمان تاکنون اجرا می شودوتاکنون نسخ نشده است .