بنا به اصول کلی حقوقی هر قانونی که تصویب می شود بایستی دارای ضمانت اجرا باشد و الا قانون به معنی واقعی خود نمی باشد. و نیز بایستی مراجعی برای رسیدگی به تخلفات از اجرای مقررات قانونی وجود داشته باشد.لذا بدین منظور بشرح ذیل به مراجع رسیدگی به این گونه تخلفات می پردازیم:

الف – دیوان عدالت اداری: از آنجا که تراکم فروشی از سوی شهرداری، تجاوز به مقررات شهرسازی و حقوق مالکانه مردم است. بنابراین توافق شهرداری با یکی ازمالکان و صدور پروانه فراتر از ارتفاع مقرر در طرح جامع و تفصیلی، تصمیمی است که به حقوق مالکانه همسایگان خلل وارد می کند. بنابراین بر پایه اصل ۱۷۳ قانون اساسی ومادۀ ۱۰ قانون (جدید) دیوان عدالت اداری هر فرد ذینفع خواه همسایۀ مجاور یا دورتر می تواند از این پروانه ساختمانی که یک تصمیم اداری غیر قانونی است و باعث تضرر او شده است.به دیوان عدالت اداری شکایت کند و ابطال این پروانه ساختمانی را بخواهد. مادۀ ۳۴ قانون دیوان عدالت اداری اجازه صدور دستور موقت از اجرای عملیات ساختمانی را برای پیشگیری از ورود ضرر به همسایگان نیز داده است.
ب – طرح دعوی در مراجع عمومی از آنجا که زیر پا گذاردن مقررات شهرسازی و توافق شهرداری با مالک یک پلاک ثبتی تجاوز به حق مالکانه و حق ارتفاق مجاورین است بنابراین اینگونه توافق ها نسبت به مجاورین که اشخاص ثالث هستند بی اعتبار است. مالک یک پلاک ثبتی از حق طرح دعوی مالکانه برخوردار است و می تواند از تجاوز به حق ارتفاقی که مقررات شهرسازی برای احترام به حق مالکیت او برقرار کرده است. پیشگیری و یا با آن برخورد کند.این دعوی به هریک از مالکان اجازه می دهد درخواست تخریب ساختمانی را که بیش از ارتفاع مجاز ساخته شده است از مراجع عمومی صلاحیتدار بنماید.مستند این دعوی مادۀ۱۰۶ قانون مدنی است که مقرر می دارد:«مالک ملکی که مورد حق ارتفاق غیر است نمی تواند در ملک خود تصرفی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد مگر با اجازه صاحب حق.»پس دعاوی مربوط به حق ارتفاق در محاکم عمومی براساس این مادۀ قانونی قابل طرح هستند.
ج – مسئولیت کیفری و مدنی، از آنجا که مقررات شهرسازی از قوانین آمره هستند و شهرداری ها بر پایه مادۀ ۷ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مکلف به اجرای آن ها هستند. پس بنابراین تجاوز از این مقررات در صدور پروانه ساختمانی در برابر گرفتن پول از درخواست کنندگان صدور پروانه،مصداق مادۀ ۳ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء مصوب سال ۱۳۶۷ است. و از جهت مسئولیت مدنی در چارچوب مادۀ ۱۱ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹ مسئول جبران خسارت هستند.
گفتار سوم: جایگاه حقوق مالکانه
الف - حقوق مالکانه بارزترین حقی است که مورد حمایت قوانین مربوط به اجرای طرح توسط دستگاه های عمومی قرار گرفته است. قانونگذار در موارد مختلفی از جمله لایحه قانونی نحوۀ خرید و تملک اراضی به دولت و شهرداری ها، حقوق مالکانه را در زمان اجرای طرح عمومی قابل احترام شناخته است و دارنده حق را مستوجب حمایت و دریافت جبران خسارات مایملک خود دانسته است.
ب – حقوق مالکانه متعلق به اشخاص بوده و در زمان اجرای طرح های عمومی توسط دستگاه های دولتی و دستگاه های عمومی غیر دولتی، به عنوان مهمترین موضوع جلب توجه می کند.این حقوق جنبه مالی ومادی دارد و به تعبیری، افراد در مقابل این حقوق حاضر به دادن یا گرفتن مابه ازا هستند.
گفتار چهارم : روش های تملک و تأمین مالکانه واقع در طرح های عمومی شهرداری ها
باپیشرفت و گسترش شهرنشینی و شهرک سازی و ترمیم بافت شهری، این نتیجه حاصل می شود که کار شهرداریها زیاد شده، از طرف دیگر برحقوق مالکانۀ خدشه وایراد وارد می شود. شهرداریها با توجه با قوانین ومقررات مجبور هستند که اراضی و املاک اشخاص را با ترفندهای مخصوص خود تصرف نمایند. لذا برای تصرف چنین املاکی احتیاج به رضایت مالکان و جبران خسارات و پرداخت قیمت می باشد. از این رو قانونگذار،مقرراتی برای رضایت مالکان و جبران خسارات آنها ارائه کرده است.
بند اول: تأمین توافقی
تأمین توافقی یعنی اینکه شهرداری و صاحب ملک با تراضی،نسبت به تملیک و تملک حقوق مالکانه اقدام نمایند. همانند سایر عقود طرفین به توافق برسند، وشرایط و نحوه انتقال ملک را مهیا نموده و همچنین بر سر قیمت نیز توافق نمایند و آنگاه معامله را همانند یک بیع کامل انجام دهند. از توجه به مواد لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ این نتیجه به دست می آید که تأمین توافقی حقوق مالکانه،اولی و ارجح بر استفاده از راه های دیگر است؛ لذا چنانچه زمینه و بستر توافق مهیا باشد،شهرداری باید برای تأمین حقوق مالکانه از این طریقه استفاده کند. در مادۀ واحده قانون نحوۀ تقویم ابینه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ نیز، سیاق عبارت قانونگذار،مفید این معناست که شهرداری باید در انجام توافق و تراضی با صاحبان حقوق مالکانه، مساعی لازم را به کار گیرد. مقنن در این قانون آورده: «درکلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه،املاک واراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود…»
با این وجود، متأسفانه شهرداری ها، شرایط لازم برای توافق را فراهم نمی سازند و به طرق مختلف سعی می کنند که صاحبان حقوق مالکانه را در وضعیتی قرار دهند که آنها مجبور شوند به خواسته های شهرداری، به ویژه قیمت تعیین شده از طرف شهرداری، تن در دهند و چنانچه شهرداری با مقاومتی در این خصوص مواجه شود،سعی می کند تا با بهره گرفتن از اهرمهای قانونی که معمولاً به تأمین عادلانه حقوق مالکانه نمی انجامد متوسل شود. در برخی از کشورها شهرداری،هنگامی که می خواهد زمینی راخریداری کند، مبلغی را پیشنهاد می کند که مالک با آن موافقت می کند. این پیشنهاد ممکن است حتی دو برابر ارزش واقعی ملک باشد. علاوه بر این، غرامت دیگری نیز بابت مخارج، عایدی از دست رفته و غیره نیز پرداخت می شود.
به هر صورت قوانین ما، طریقه توافقی تأمین حقوق مالکانه را قبل از به کاربستن طریقه غیر توافقی، توصیه می نماید حتی شاید بتوان گفت چنانچه شهرداری، برای تملک حقوق مالکانه، طریقه توافقی را محک نزند، اقدام شهرداری در استفاده از طرق غیر توافقی با اشکال قانون مواجه باشد.
الف – موارد توافق: با توجه به قوانین خاص راجع به اجرای طرح های عمرانی توسط شهرداری، می توان گفت که مقنن، توافق در قیمت حقوق مالکانه و توافق در انتقال این حقوق را، به صورت دو امر مستقل در نظر گرفته و در خصوص هریک از این دو مقوله، مقرراتی وضع نموده است.

1. 1. توافق در قیمت

از مقررات مربوطه این طور استنباط می شود که شهرداری و صاحب حقوق مالکانه می توانند در خصوص قیمت و ارزش حقوقی واقع درطرح شهرداری، با یکدیگر توافق و تراضی نمایند.دارندگان حقوق مالکانه، به صورت معمول برای توافق در قیمت دارای محدودیتی نمی باشند اما در ارتباط با شهرداری این سئوال مطرح می شود که آیا شهرداری می تواند راساً نسبت به تعیین قیمت و توافق با صاحب حق اقدام نماید.یا این که در این خصوص محدودیت های وجود دارد.
در پاسخ به سؤال فوق الذکر می توان گفت، اصولاً شهرداری برای توافق در خصوص قیمت حقوق مالکانه واقع در طرح دارای اختیار است. در مادۀ واحده قانون نحوۀ تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب ۱۳۷۰ گفته شده که درصورت عدم توافق بین شهرداری و مالک در خصوص قیمت، قیمت توسط هیاتی از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود. همچنین در مادۀ ۳ لایحه قانون مزبور آمده است که :« بهای عادله اراضی،ابنیه، مستحدثات،تأسیسات وسایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد.»
برخی^[۲۸] در تأیید مطلب بالا گفته اند، بهای عادله اراضی،ابنیه،و ..لزوماً از طریق توافق بین دستگاه اجرایی ومالک یا مالکان و صاحبان حقوقی تعیین می شود و این موضوع را به عنوان یک اصل دانسته وعدم رعایت آن را استثناء دانسته اند.
هرچند به شرح بالا، شهرداری در تعیین قیمت و توافق با دارنده حق، اصولاً آزاد است. اما محدودیت هایی نیز برای توافق در قیمت وجود دارد. به طور مثال در تبصرۀ یک مادۀ ۳ لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸مقرر شده است که:«در صورت توافق در مورد بهای عادله،هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هریک از مالکین بیش از یک میلیون ریال نباشد دستگاه اجرایی می تواند راساً نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارت اقدام نماید وهرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هریک از مالکین بیش از یک میلیون ریال باشد. بهای خرید ملک یا میزان خسارت و انجام معامله باید به تصویب هیات مقرر در مادۀ ۷۱ قانون محاسبات عمومی و در مورد شهرداری ها به تصویب انجمن شهر برسد.». ملاحظه می شود که در تبصره مزبور،مقنن توافق تا مبلغ معینی را در حدود صلاحیت شهرداری دانسته است چنانچه مبلغ توافق شده، بیش از رقم مشخص شده در تبصره مزبور باشد،تصویب شورای شهر نیز ضروری است.ولی به هرصورت آنچه مسلم است که تعیین قیمت می تواند از طریق توافق با مالک تعیین شود و نیازی به رعایت تشریفات خاصی یا کسب نظریه کارشناس رسمی دادگستری نیست.
ناگفته نماند چنانچه درخصوص قیمت،میان شهرداری و شخص دارنده حق، توافقی گردد، طبق قانون، این توافق صرفاً تا مدت مشخصی دارای اعتبار است و بعد ازگذشت این مدت، توافق انجام شده محسوب خواهد شد. تبصرۀ ۲ مادۀ ۳ لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ مقرر داشته:«درصورت حصول توافق،دستگاه اجرایی موظف است حداکثر ظرف سه ماه،نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارت اقدام و یا آن که انصراف خود را از خرید و تملک کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. به هر حال، عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزلۀ انصراف است.»

1. 1. توافق در انتقال

مادۀ ۸ لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ بیانگر نحوۀ عمل دستگاه اجرایی درمواردی است که صاحب حقوق مالکانه از انتقال حقوق خود به دستگاه اجرایی استنکاف نموده یا این که به دلایلی امکان و توانایی انتقال حقوق خود را ندارد. همان طور که سابقاً دیدیم. قانونگذار در مادۀ ۳ قانون یاد شده، در مورد تعیین قیمت، صراحتاً اصل را بر توافق و تراضی قرار داده است. در مادۀ ۸ قانون مورد بحث نیز، هرچند به این اصل تصریح نشده است ولی می توان گفت قانونگذار، نقل و انتقال یا به تعبیری تملیک و تملک حقوق مالکانه را ابتداء به ساکن، مبتنی بر توافق دانسته و توافق دستگاه اجرایی و صاحب حق را بدون لزوم دخالت مراجع دیگری، امکان پذیر دانسته است. لذا بنابراصل فوق الذکر،ایجاب و قبول معامله از سوی شهرداری و صاحب حق،به عمل آمده و در قانون مرجع دیگری در بدو امر،جهت جاری نمودن صیغه عقد در نظر گرفته نشده است. مع هذا چنانچه با وصف تعیین توافقی قیمت، صاحب حق،از انتقال حق خود به دستگاه اجرایی خودداری نماید. انتقال حق به صورت غیر توافقی انجام خواهد شد.
ب – شرایط توافق
هرچند شهرداری، در زمان اجرای طرح، اصولاً در انجام توافق با صاحبان حقوق مالکانه دارای اختیار و صلاحیت است،با این حال باید دانست که روی آوردن به اجرای طرح و توافق با صاحبان حقوق مالکانه واقع در محدودۀ اجرای طرح، منوط به فراهم بودن شرایطی می باشد که ذیلاً به بررسی انها می پردازیم:

1. 1. وجود اعتبار

لزوم وجود اعتبار، به عنوان یکی از شرایط روی آوردن به اجرای طرحهای عمرانی،عمومی و… توسط دستگاه های اجرایی به حدی باید باشد که بتوان املاک مورد نظر را از مالکان خرید. و حتی در این خصوص قانونگذار در مادۀ یک لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸به آن اشاره نموده است. چون بایستی این دستگاه ها جبران خسارت و غرامت حقوق مالکانه نمایند. لذا لازم است که از قبل در این خصوص اعتبار لازم را اخذ کرده باشند تا حقوق مالکانه اشخاص متضرر نشود.و قانونگذار در این ماده برای این حق احترام قائل شده است.

1. 1. وجود مجوزهای لازم

برای اینکه این دستگاه ها بتوانند با دارنده حق مالکانه توافقی ترتیب دهند. علاوه بر لزوم وجود اعتبار،بایستی مجوزهای لازم و مصوبات خاصی را نیز در این زمینه اخذ نمایند. لذا بایستی این دستگاه ها با توجه به لازم دانستن طرح از بالاترین مقام ذیصلاح مجوز اخذ نمایند. در صورتیکه بعداً معلوم شود این طرح لازم نبوده ویا احتیاجی به اجرای این طرح نبوده، ذینفع می تواند از دیوان عدالت اداری اقامه دعوا نماید.
بند دوم: تأمین غیر توافقی
تأمین غیر توافقی یعنی تأمین قهری یا اجباری، هنگامیکه از تملک حقوق مالکانه سخن به میان می آید،بیشتر این معنی به ذهن متبادر می شود تأمین قهری صورت گرفته است. چون اجرای طرح، ملازمه با سلب حقوق مالکانه دارد. هرچند اصل بر توافقی بودن است اما بنا به ضرورت و رفاه اجتماعی و سود عموم جامعه، قانونگذار سلب اجباری وقهری حقوق مالکانه و انتقال آن به دستگاه های اجرای طرح پیش بینی نموده است. سلب اجباری وقهری مربوط به نظام حقوقی ما نیست، و درسایر نظامهای حقوقی نیز این سلب اجباری و قهری وجود دارد.
از مقررات مواد ۴و ۸ لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ قاعده تأمین غیر توافقی استنباط می شود.و براساس این قاعده هرجا که اجرای طرحی لازم باشد و مالک با دستگاه مجری طرح توافق نداشته باشد،ویا مالک مجهول المکان باشد. این قاعده اجازه به دستگاه مجری طرح داده که درصورت عدم توافق و براساس مقررات قانونی اقدام به اجرای طرح می نماید.این قاعده هم بردو نوع عدم توافق می باشد،۱- عدم توافق در قیمت ۲- عدم توافق دراعمال حقوقی

1. 1. عدم توافق در قیمت

عدم توافق در قیمت، زمانی پیش می آید که به دلیل اختلاف نظر بین دارنده حق ودستگاه مجری طرح یا به هر دلیل دیگری، مثل مجهول بودن مالک یا اختلاف در مالکیت و … درخصوص قیمت و ارزش حقوق مالکانه واقع در طرح، توافقی صورت نپذیرد. در این خصوص مادۀ ۴ لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸مقرر داشته که:«هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات وحقوق و خسارات وارده بین دستگاه اجرایی و مالک توافق حاصل نشود، بهای عادله توسط هیاتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد. کارشناسان یک نفر از طرف دستگاه اجرایی، یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و درصورت عدم توافق یا استنکاف، به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می شوند. رأی اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجراست…» و در تبصره ۲ همین ماده راه حل موصوف به موارد دیگری نیز که توافق در قیمت ممکن نیست تسری داده شده و مقرر داشته:«هرگاه مالک یا مالکین،کارشناس خود را حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی که به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار دریکی از روزنامه های کثیر الانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عموم می رسد، تعیین ننماید و یا به علت مجهول بودن مالک، عدم تکمیل تشریفات ثبتی، عدم حضور سند مالکیت، اختلاف در مالکیت،فوت مالک و موانعی از این قبیل، امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد دادگاه صالحه محل وقوع ملک، حداکثر ظرف ۱۵ روز ازتاریخ مراجعه دستگاه اجرایی به دادگاه،نسبت به تعیین کارشناس اقدام می نماید.» همچنین مادۀ واحده قانون نحوۀ …دربیان راه حل عدم توافق در تعیین قیمت بیان داشته:«در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه،املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین شهردای و مالک، قیمت ابینه، املاک واراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.
تبصره ۱ : قیمت روز توسط هیاتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می باشد تعیین خواهد شد. رأی اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجراست.
تبصره ۲: درصورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک، اقدام به معرفی کارشناسی خواهد نمود…»
طبق مواد و تبصره های مذکور، چنانچه در قیمت ملک توافقی حاصل نشد،از طرفی هم نباید اجرای این طرح معطل بماند، مقنن این مقررات را مهیا نموده و برآورد قیمت ملک را به کارشناسان رسمی دادگستری مرضی الطرفین ارجاع داده است، تا قیمت عادلۀ ملک را بر آورد ودر حق مالکانه صاحب حق، بی عدالتی صورت نگیرد.